房地产调控正向三四线城市蔓延

2021-09-03 来源: 一道旅游攻略


 8月23日,山东聊城公布《关于进一步增进我市房地产市场平稳健康发展的通报》,明确提出自9月1日起实施商品住房价格限控,强化房地产开发项目贷款监管等调控措施。 

实际上,8月份以来,还包括义乌、金华、衢州等三四线城市也发布政策,纷纷加码房地产市场调控。而在此前住建部约谈的银川、徐州、金华、泉州、惠州5城中,大多数都为三四线城市,这也被市场认为是调控下沉的强烈信号。

“调控逐渐下沉到三四线城市,其实也是因为此类城市面对一些新的情况,尤其是房价抹黑等现象比较多。所以类似下沉也解释调控不断细化,不断发现新问题。当前一些东部三四线城市显然有各类炒作,包括一些重点地级市和百强县。”易居研究院智库中心研究总监严迈进对中房网分析称。那么,三四线城市到底出现了什么新情况?以致受到监管层的推崇。

   快速升温的楼市与地市

“一房难求,买房还要找关系,在售项目广泛捆绑车位与储藏室加价销售。”“新盘半小时内销售一空。” “开始收取30万元茶水费,并提出全款优先购房。”这不是一二线城市的场景,而是部分三四线城市近期的真实写照。

不受一二线城市密集调控、重点城市“集中于供地”和房企金融端趋紧等因素影响,部分房企下沉至“法外之地”的三四线城市。叠加疫情后的返乡置业潮,造成近期部分三四城市楼市快速升温。

根据国家统计局此前发布的各月新建商品住宅销售价格指数辨别后找到,扬州新建商品住宅和二手住宅价格指数已连涨长达17个月,蚌埠二手住宅价格指数连涨16个月,泉州新建商品住宅和二手住宅价格指数连涨15个月。此外,温州、九江等三四线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数均已连涨至少7个月。 

单从价格来看,长三角地区的义乌,无疑是房价低企的典型代表。据全国房价行情表明,截至2021年8月31日,义乌均价为29524元/平方米,将近三万元的均价水平,已经远远多达许多二三线城市。 

与义乌距离130多公里的衢州,楼市也呈现火热的态势。尽管房价不如义乌高,但当地的住房需求在疫情过后开始集中于获释, 2021年以来量价齐升。在全国房价行情网上,衢州市2021年7月的挂牌价为18585元/平方米,与成都和西安同期的挂牌价几乎持平。

根据克而瑞一项调研报告,衢州当地少有有能力全款购房的改善客群,“典型如柯城西区,市场一房难求,买房还要去找关系,在购项目广泛绑车位与储藏室调高销售。” 

无独有偶,常州金坛楼市也是一房难求。从克而瑞监测数据来看,2021年前5月金坛区商品住宅成交面积为59.4万平方米,同比增长118%,较2019年同期增长151%。全区预售价最高的中海翠语江南先河半小时内销售一空,乾亨当代府和江东钱塘新形式更是“一房难求”。部分项目甚至经常出现收取30万元茶水费,并提出全款优先购房的拒绝。 

另一方面,自2020年起,万科、万达、新城、碧桂园、中海等品牌房企纷纷密集进驻三四城市。随着这些品牌房企的密集入驻,土地市场也开始热浪滚滚。 

近日,仁恒以楼板价15951元/平米在江阴竞得一宅地,成为该地新的“单价地王”。克而瑞数据表明,南通、常州、金华、淮安等多个三四线城市在7月均有集中于拍电影地,成交量也均多达了100万平方米。其中,常州市区发售的7宗双限宅地,更有了包括中海、保利、金地在内的众多房企竞拍,最终全部触顶摇号。而在此之前,惠州、泉州、宿迁等城市也均出现超100%溢价率成交价地块的现象。其中,武汉地产于3月便以总价30亿元、楼板价高达3.6万元夺下义乌一块宅地,并刷新该地土拍的新纪录。 

某知名品牌房企负责人表示,“如今很多开发商投资的总原则是,哪里有银行信贷额度,就去哪里。他们的核心诉求是,要首先力保现金流的安全,而非利润。 

而一般品牌房企转入三四线后,银行大多会为其腾出贷款额度。而三四线这个战场,对于房企来说,竞争更加白热化。除了碧桂园、恒大、中梁外,今年万科、中海、保利、金茂等房地产企业也快速沉降周边三四线抢走地,导致竞争加剧,市场“内卷”。

   超20城高举调控大棒

据中房网不完全统计资料,今年以来,有数佛山、东莞、惠州、金华、义乌、温州、嘉兴、无锡、常州、湖州、南平、镇江、南通、衢州、聊城等近20余个三四线城市先后加码了房地产市场涉及调控政策。此外,淄博、开封、珠海、柳州、黄山、淮南、永州、咸宁等城也进一步规范了企业诚信建设。

8月24日,温州步入楼市新政。该市发布的《关于进一步强化商品住宅销售管理的通知》规定,严格控制土地溢价率和楼面地价。在新房销售方面,规定热点楼盘必须采行公证机构主持的公开发表摇号方式;在二手房方面,拒绝对热点住宅小区二手住房交易价格展开监测。

同月,义乌也强化了房地产市场调控,进一步优化土地供应,强化商品住宅品质管控等。其中,在调整住宅限售方面,要求新出售的新建商品住宅和二手住宅,在获得《不动产权证》剩3年后方可上市交易。

此前,衢州这座房价逼近二线城市的四线“小山城”也再次升级了调控政策。新政从实施出租汽车管理、不断扩大限售范围、加强税收调节、建立二手住房成交参考价格公布机制和规范二手住房房源信息公布五方面应从,进一步抑制房价过慢上涨。

值得注意的是,在房价“限涨”的大背景之下,最近岳阳住建局公布了“限跌令”。“限跌令”拒绝新建商品住房销售价格备案以后,实际成交价格就不得高于备案价格,也不得高于备案价格的85%。6个月后才能申请人调整,否则将无法网签。据国家统计局数据表明,7月份岳阳新建商品住宅价格、二手住宅价格分别环降0.7%、0.6%,为70城中跌幅较多的城市。 

由此可见,一些三四线城市在大力发展房地产后,造成当地住房供应量过大,瓦解了实际住房市场需求,造成去库存压力增大,进而引发楼盘大幅降价等营销乱象。楼市调控强调要“大位”,房地产市场平稳健康的发展才是管理层最期望看见的结果。因此,“防大涨”和“以防下跌”都是未来房地产的调控方向。

在严迈进看来,今年持续的政策管控,已经使得房地产市场总体趋稳向好,抹黑的现象较少了很多。而温州、义乌、衢州等城市进一步放宽调控政策,可以说道是下半年一些重点三四线城市政策升级的导向,预计三四线城市先前涉及调控城市数量将之后减少。尤其是“三道红线”后,部分房企为了回避拿地风险,纷纷到此类城市拿地,导致地块竞拍非常激烈,这都是后续调控所须要积极关注的内容。同时,这些城市也须要在土地供应等方面发力,以更好提高此类城市的供求关系,增进市场稳定健康发展。

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